COMPRA DE VIVIENDA - IMPUESTOS A PAGAR

Es importante conocer los impuestos y gastos asociados a la compra para poder planificar el presupuesto. Al precio del inmueble se suman diversos gastos derivados de los trámites necesarios para formalizar la adquisición.

Impuestos por la compra de una vivienda de obra nueva

- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): 10 % sobre el precio de compraventa.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,4 % sobre la base imponible de la escritura de compraventa, conforme al tipo general vigente en la Comunidad Valenciana.

Además de estos impuestos, el comprador deberá asumir los gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, los honorarios de gestoría y asesoramiento jurídico. El plazo para presentar y liquidar estos impuestos es de un mes desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.

Impuestos por la compra de una vivienda de segunda mano

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): 9 % con carácter general para viviendas de hasta 1.000.000 €. En adquisiciones cuyo valor supere dicha cantidad, se aplica un tipo del 11 % sobre el exceso, de acuerdo con la normativa vigente en la Comunidad Valenciana.

Existen tipos reducidos y beneficios fiscales para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y otros supuestos previstos por la normativa autonómica vigente.  El plazo para presentar y liquidar el ITP es de un mes desde la fecha de la firma de la escritura pública.

Gastos de notaría, registro y gestoría

Además de los impuestos, el comprador debe asumir determinados gastos relacionados con la formalización e inscripción de la compraventa, como los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, los honorarios de gestoría o de asesoramiento jurídico.

Estos gastos varían en función del valor del inmueble y de las características de la operación, aunque, con carácter orientativo, suelen situarse entre el 1 % y el 2 % del precio de compraventa, sin incluir los impuestos correspondientes.

Impuestos y gastos a cargo del vendedor

El vendedor también debe asumir determinadas obligaciones fiscales y gastos derivados de la transmisión del inmueble. Entre ellos se encuentran, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), cuando corresponda, así como otros gastos que puedan derivarse de la cancelación de cargas o préstamos hipotecarios existentes sobre la vivienda. La tributación dependerá de las circunstancias personales del vendedor, de la ganancia patrimonial obtenida y de la normativa fiscal vigente en el momento de la compraventa.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) es un tributo municipal que grava el incremento de valor experimentado por el terreno urbano desde su adquisición hasta su transmisión y se abona al ayuntamiento donde se encuentra ubicado el inmueble.

Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede optar por dos métodos de cálculo: el método objetivo, basado en los coeficientes aprobados por cada ayuntamiento, o el método de estimación directa o real, que tiene en cuenta el incremento de valor efectivamente obtenido. Se aplicará el sistema que resulte más favorable para el contribuyente, siempre que se acrediten los requisitos establecidos por la normativa vigente.

Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial

Cuando el vendedor obtiene una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta del inmueble, esta debe declararse en el impuesto correspondiente. Con carácter general, la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta los gastos e impuestos deducibles, así como, en su caso, las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, conforme a la normativa fiscal vigente.

Vendedores residentes en España

La ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y tributa conforme a los tipos vigentes en cada ejercicio fiscal. No obstante, la normativa prevé determinadas exenciones y beneficios fiscales en función de las circunstancias personales del contribuyente. Entre ellas destacan la exención por reinversión en vivienda habitual y la exención aplicable a los mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la legislación vigente.

Vendedores no residentes en España

Cuando el vendedor es no residente en España, el comprador está obligado a practicar una retención del 3 % del precio de compraventa e ingresarla en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) correspondiente al vendedor. Los no residentes tributan por la ganancia obtenida en la transmisión de inmuebles situados en España. Con carácter general, el tipo impositivo aplicable es del 19 % para residentes fiscales en la Unión Europea, Islandia y Noruega, y del 24 % para residentes en terceros países, salvo que resulte aplicable un convenio para evitar la doble imposición suscrito entre España y el país de residencia del contribuyente.